부동산 법인 설립 전 개인 명의와 비교할 비용

먼저 살펴볼 결론: 주택은 개인 명의, 사업 운용은 법인 검토

실거주할 집이거나 1세대 1주택 비과세 가능성을 검토할 수 있는 주택이라면, 개인 명의가 비용 구조가 단순하고 유리한 경우가 많습니다. 취득부터 매각까지 개인의 생활자금 계획과 연결해 판단하기도 수월합니다.

반면 상가·사무실·토지처럼 비주택 자산을 사업으로 운용하거나, 여러 투자자가 함께 참여해 지분과 수익을 관리해야 한다면 법인 명의를 검토할 이유가 생깁니다. 다만 “법인세율이 낮으니 법인이 무조건 유리하다”는 식의 판단은 피해야 합니다. 법인 안에 남는 돈과 대표 또는 주주에게 실제로 돌아오는 돈은 같은 기준으로 봐야 합니다.

법인 설립비와 자본금은 분리해서 계산해야 합니다

부동산 법인 설립을 준비할 때 자본금을 설립비로 오해하기 쉽습니다. 자본금은 법인의 돈이며, 법인 설립 수수료와는 성격이 다릅니다. 따라서 “자본금 1,000만 원으로 법인을 만든다”는 말은 설립에 1,000만 원이 소모된다는 뜻이 아닙니다.

일반 영리법인의 설립등기 등록면허세는 원칙적으로 납입 자본금의 0.4%입니다. 다만 세액이 11만 2,500원보다 작으면 최저세액이 적용됩니다. 등록면허세에는 그 20%에 해당하는 지방교육세가 함께 붙습니다.

대도시 중과 대상 지역에서 법인을 설립하면 등록면허세가 3배가 될 수 있습니다. 서울에서 부동산 법인 설립을 계획하고 있다면, 법인 본점 소재지가 대도시 중과 대상인지 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

자본금 1,000만 원인 일반 영리법인을 예로 들어 지방세만 단순 계산하면 다음과 같습니다.

위 금액에는 법원 등기신청수수료, 법인인감 제작비, 각종 증명서 발급비, 법무사 대행수수료가 포함되지 않습니다. 대행수수료는 법정 정액이 아니므로 여러 견적서를 받아 비교하는 것이 좋습니다.

또한 자본금이 10억 원 미만인 주식회사를 발기설립하는 경우에는 정관 공증을 생략할 수 있습니다. 따라서 법인 설립에 공증비가 반드시 든다고 단정하기보다는 설립 방식과 자본금 조건을 함께 확인해야 합니다. 관련 내용은 상법 제292조에서 확인할 수 있습니다.

부동산 법인 비용의 큰 차이, 주택 취득세에서 시작됩니다

개인이 일반적인 조건으로 주택을 유상 취득하면 취득세 본세는 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 1~3%, 9억 원 초과 3% 구조입니다. 다만 다주택 여부와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12% 중과가 적용될 수 있습니다.

반대로 법인이 주택을 유상 취득하면 원칙적으로 취득세율 12%를 적용합니다. 지방교육세와 농어촌특별세 여부까지 반영한 실제 납부액은 면적과 물건 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 주택을 법인 명의로 취득할 때는 설립비 몇십만 원보다 취득 단계에서 발생하는 세금 차이를 우선 계산해야 합니다.

주택건설사업자, 일정 요건의 저가주택, 공공 목적 취득 등에는 예외 규정이 있을 수 있습니다. 계약 전에는 법인 명의이므로 무조건 12%라고 단정하거나, 반대로 예외가 적용될 것이라고 예상하기보다 대상 물건과 취득 목적, 사업 형태를 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.

관련 규정은 지방세법 제13조의2와 서울시 ETAX 취득세 안내를 기준으로 확인할 수 있습니다.

상가·사무실·토지는 개인과 법인의 출발선이 달라질 수 있습니다

상가·사무실·토지처럼 주택이 아닌 부동산을 유상 취득하는 경우에는 보통 취득세 본세 4%를 기준으로 봅니다. 이때는 개인 명의와 법인 명의의 출발선이 주택만큼 크게 벌어지지 않을 수 있습니다.

다만 법인 명의라면 소재지와 설립·전입 후 취득 경위에 따라 대도시 중과가 문제가 될 수 있습니다. 특히 과밀억제권역에서 법인을 설립하거나 본점을 옮긴 뒤 부동산을 취득하는 구조라면, 업종과 직접 사용 여부를 포함해 별도 검토가 필요합니다.

상가나 토지를 법인으로 매수할 계획이라면 매물 가격만 비교하지 말고, 법인 본점 주소·취득 시점·직접 사용 여부를 한 번에 정리해 검토하는 것이 좋습니다. 지방세법의 대도시 중과 규정을 놓치면 예상하지 못한 취득비용이 생길 수 있습니다.

보유 기간에는 세율보다 법인 운영비를 함께 봐야 합니다

2026년 이후 일반 영리법인의 법인세율은 과세표준 기준으로 2억 원 이하 10%, 2억 원 초과~200억 원 이하 20%, 200억 원 초과~3,000억 원 이하 22%, 3,000억 원 초과 25%입니다.

여기서 유의할 점은 법인세율이 부동산 매입금액이나 월세 매출 전체에 바로 적용되는 숫자가 아니라는 것입니다. 비용을 반영한 법인의 과세소득에 적용되는 세율이므로, 법인 명의 부동산의 수익성을 판단할 때는 세율 하나만 떼어 보기보다 전체 운영 구조를 함께 살펴야 합니다. 국세청 법인세 세율 안내를 참고할 수 있습니다.

법인 명의로 부동산을 보유한다면 아래 항목도 매년 비용과 관리 업무에 포함됩니다.

• 세무기장과 법인세 신고 비용
• 임대업이라면 부가가치세·원천세 등 신고 관리 비용
• 법인계좌, 주주·임원 변경, 주소 이전에 따른 등기 비용
• 법인 명의 지출의 증빙과 자금 흐름 관리 비용
• 대표가 법인 돈이나 법인 부동산을 개인 용도로 사용할 때 발생할 수 있는 세무 리스크

법인이 보유한 주택은 종합부동산세 기본공제가 배제됩니다. 일정 요건을 갖춘 임대주택 등에는 별도 제도가 있지만, 일반적인 법인 주택 보유와는 구분해서 판단해야 합니다. 자세한 내용은 국세청 종합부동산세 안내에서 확인할 수 있습니다.

매각할 때는 법인세와 개인 단계 과세를 함께 계산해야 합니다

개인 명의 주택은 양도 시점에 1세대 1주택 요건을 충족하면 비과세를 검토할 수 있습니다. 기본적으로 양도일 현재 1주택이고 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 중 2년 이상 거주요건도 함께 확인해야 합니다.

예외와 고가주택 규정도 있으므로 “2년만 보유하면 무조건 비과세”라고 보기 어렵습니다. 개인 명의 매각을 계획한다면 소득세법 시행령 제154조를 기준으로 보유·거주 요건을 확인해야 합니다.

법인이 주택을 팔아 얻은 이익은 법인의 과세소득에 포함됩니다. 대통령령상 주택과 부수토지를 양도한 경우에는 일반 법인세와 별도로 토지 등 양도소득에 대한 20% 세율도 검토 대상입니다. 이후 법인에 남은 돈을 대표나 주주가 배당 또는 급여 형태로 가져오면 개인 단계 과세도 이어질 수 있습니다.

결국 부동산 법인 설립의 절세 여부는 법인 안에서 발생한 이익만으로 판단하기 어렵습니다. 매각대금이 법인에 남는지, 대표나 주주에게 어떤 방식으로 이전되는지까지 포함해 세후 현금을 비교해야 합니다.

개인 명의가 더 자연스러운 경우

• 내가 거주할 집이거나 1세대 1주택 비과세 가능성이 있는 경우
• 한 채를 매수한 뒤 처분대금을 개인 생활자금으로 사용할 계획인 경우
• 법인 기장, 자금관리, 세무 신고를 지속할 필요가 크지 않은 경우
• 법인 명의 주택 취득세 12% 부담이 전체 투자수익을 크게 낮추는 경우

이 경우에는 부동산 법인 설립비가 적게 보인다는 이유만으로 법인을 선택하기보다, 개인 명의의 취득·보유·매각 흐름을 먼저 계산하는 편이 현실적입니다.

법인 명의 시뮬레이션을 해볼 만한 경우

• 상가·사무실·토지 등 비주택을 실제 사업으로 운용하는 경우
• 공동 투자자와 지분, 자금, 수익 배분을 명확히 관리해야 하는 경우
• 임대수익과 매각이익을 개인에게 바로 인출하지 않고 법인 안에서 재투자할 계획이 있는 경우
• 법인 운영비와 세무 관리 부담까지 감당할 수 있는 경우

법인은 단순한 절세 상품이라기보다 자금과 지분, 수익 배분을 관리하는 운영 구조에 가깝습니다. 비주택 자산을 장기적으로 운용하고 재투자를 계획한다면 개인 명의와 법인 명의의 세후 현금흐름을 나란히 비교해볼 의미가 있습니다.

계약 전 확인할 다섯 가지

1. 매수 대상이 세법상 주택인지, 비주택인지 확인합니다.
2. 개인과 세대의 기존 주택 수, 법인의 기존 주택 보유 현황을 정리합니다.
3. 법인 본점 주소가 대도시 중과 대상인지 확인합니다.
4. 매입 자금이 자본금인지, 주주 대여금인지, 대출인지 문서로 구분합니다.
5. 3년·5년·10년 뒤 매각 시나리오와 배당 시나리오까지 세후 현금으로 비교합니다.

부동산 법인은 절세 상품이 아니라 운영 구조입니다. 특히 주택은 법인 설립비보다 취득세와 출구전략의 차이가 훨씬 크게 작용할 수 있습니다. 계약 전 세무사에게 개인 명의안과 법인 명의안을 같은 매수가·보유기간·매도가로 두고, 세후 현금흐름까지 계산해달라고 요청해보는 것이 좋습니다.