부동산 중개수수료 계산법, 매매·전세·월세·오피스텔 복비까지 한 번에 정리

부동산 중개수수료 계산법, 매매·전세·월세·오피스텔 복비까지 한 번에 정리

부동산 계약을 앞두고 집값, 보증금, 잔금 일정은 꼼꼼히 따지면서도 마지막에 놓치기 쉬운 비용이 있습니다. 흔히 복비라고 부르는 부동산 중개수수료, 정확한 법정 명칭으로는 중개보수입니다.

2026년 7월 확인 기준으로 중개보수는 원칙적으로 거래금액 × 상한요율로 계산합니다. 다만 여기서 중요한 표현은 “상한”입니다. 법에서 정한 요율은 반드시 그만큼 내야 하는 고정요율이 아니라, 그 이상 받을 수 없는 최대 한도에 가깝습니다. 실제 중개보수는 상한요율 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 정하는 구조입니다.

부동산 중개수수료 계산의 기본 공식

부동산 중개수수료 계산법은 생각보다 단순합니다. 먼저 거래금액을 정하고, 해당 거래 유형과 금액 구간에 맞는 상한요율을 곱하면 됩니다.

다만 낮은 금액 구간에서는 한도액이 따로 정해져 있습니다. 계산 결과가 한도액보다 높게 나오면 실제로는 그 한도액까지만 받을 수 있습니다.

예를 들어 서울 기준으로 1억 5천만 원짜리 주택을 매매하면 상한요율은 0.5%입니다. 계산하면 75만 원이고, 이 구간의 한도액은 80만 원이므로 중개보수 상한은 75만 원입니다. 반대로 1억 9천만 원 주택 매매라면 0.5% 계산값은 95만 원이지만, 한도액 80만 원을 넘기 때문에 최대 80만 원까지만 가능합니다.

주택 매매 중개수수료 요율표

서울시 공개 기준 주택 매매·교환 중개보수 상한요율은 아래와 같습니다. 대부분의 지역도 2021년 개정 이후 비슷한 구조를 사용하지만, 주택 중개보수는 시·도 조례로 정해지므로 실제 계약 지역의 지자체 기준을 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

예를 들어 아파트 매매가가 8억 5천만 원이면 8억 5천만 원 × 0.4% = 340만 원이 상한입니다. 매매가가 11억 원이라면 11억 원 × 0.5% = 550만 원이 상한입니다.

매매 계약에서는 금액이 커질수록 중개보수 차이도 커집니다. 그래서 계약서를 쓰기 전에 매매 중개수수료가 얼마인지, 부가세 포함인지 별도인지를 먼저 확인해두는 편이 좋습니다.

전세 중개수수료는 보증금이 거래금액

전세 중개수수료 계산은 비교적 간단합니다. 전세보증금 자체가 거래금액입니다. 따라서 전세보증금이 어느 구간에 들어가는지만 확인하면 중개보수 상한을 계산할 수 있습니다.

예를 들어 전세보증금이 4억 원이라면 임대차 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 구간에 해당합니다. 이 구간의 상한요율은 0.3%이므로 4억 원 × 0.3% = 120만 원이 중개보수 상한입니다.

월세 중개수수료는 거래금액부터 다시 계산

월세 중개수수료 계산에서는 단순히 보증금만 보지 않습니다. 월세를 일정 배수로 환산해 거래금액을 먼저 계산해야 합니다.

다만 위 공식으로 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 예외적으로 아래 공식을 사용합니다.

예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이라면 1,000만 원 + 50만 원 × 100 = 6,000만 원입니다. 5천만 원 이상이므로 6,000만 원을 거래금액으로 보고 임대차 요율을 적용합니다.

반대로 보증금 500만 원, 월세 30만 원이라면 먼저 계산한 금액은 500만 원 + 30만 원 × 100 = 3,500만 원입니다. 5천만 원 미만이므로 예외공식을 적용해 500만 원 + 30만 원 × 70 = 2,600만 원을 거래금액으로 봅니다.

주택 임대차 중개수수료 요율표

전세와 월세는 아래 임대차 중개보수 요율표를 기준으로 계산합니다. 월세는 앞에서 계산한 환산 거래금액을 이 표에 대입하면 됩니다.

보증금 1억 원, 월세 100만 원인 경우를 보겠습니다. 거래금액은 1억 원 + 100만 원 × 100 = 2억 원입니다. 임대차 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 구간이므로 상한은 2억 원 × 0.3% = 60만 원입니다.

오피스텔 중개수수료는 요건 확인이 먼저

오피스텔 중개보수는 주택 요율표를 그대로 적용하지 않습니다. 공인중개사법 시행규칙 기준으로, 아래 요건을 모두 갖춘 오피스텔은 별도 요율이 적용됩니다.

즉 오피스텔 중개수수료는 “실제로 사람이 거주한다”는 사정만으로 판단하지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하인지, 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설 등 요건을 갖췄는지가 중요합니다. 오피스텔 계약 전에는 공인중개사에게 어떤 요율을 적용하는지 먼저 물어보는 것이 좋습니다.

상가·토지·사무실 중개수수료는 0.9% 이내 협의

주택과 위 요건을 갖춘 오피스텔을 제외한 토지, 상가, 사무실 등은 일반적으로 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 이 경우 거래금액이 크면 중개보수 차이가 상당히 커질 수 있으므로, 계약서를 작성하기 전에 보수율을 문자나 견적 형태로 남겨두는 것이 좋습니다.

부가가치세 별도 여부도 꼭 확인

서울시 안내 기준에도 중개보수의 부가가치세는 별도라고 정리되어 있습니다. 따라서 계산한 중개보수에 부가세가 추가될 수 있습니다.

실제 청구 방식은 중개업소의 과세유형, 사전 약정, 영수증 처리에 따라 확인이 필요합니다. 가장 깔끔한 방법은 계약 전에 “중개보수 얼마인지, 부가세 포함인지 별도인지, 현금영수증 또는 세금계산서 발급이 가능한지”를 한 번에 확인하는 것입니다.

부동산 중개수수료 줄이는 실생활 체크리스트

부동산 중개수수료는 계약 직전에 급하게 확인하면 협의가 어려워질 수 있습니다. 매물을 보고 조건을 조율하는 단계에서 미리 확인하는 편이 훨씬 수월합니다.

1. 거래금액을 먼저 정확히 계산하세요. 매매와 전세는 비교적 단순하지만, 월세는 보증금과 월세 환산금액을 함께 봐야 합니다.
2. 상한요율을 고정요율로 오해하지 마세요. 상한 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 정하는 구조입니다.
3. 부가세 포함 여부를 확인하세요. 300만 원으로 생각했는데 부가세 포함 330만 원이 되는 식의 차이가 생길 수 있습니다.
4. 현금영수증이나 세금계산서를 챙기세요. 특히 매매 중개보수는 나중에 양도소득세 계산 때 필요경비 자료로 중요해질 수 있습니다.
5. 초과 청구가 의심되면 관할 시·군·구청에 문의하세요. 법정 한도를 넘는 중개보수 요구는 문제가 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문