부동산 초보가 가장 먼저 알아야 할 기본 용어

1. 매매, 전세, 월세는 계약의 성격부터 다릅니다

매매는 집의 소유권을 사는 계약입니다. 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 마치면 등기부상 집주인이 바뀝니다. 부동산 초보가 매매를 볼 때는 매매가만 보지 말고 취득세, 중개보수, 이사비, 대출이자까지 합친 총비용을 계산해야 합니다.

전세는 집을 사는 것이 아니라 큰 보증금을 맡기고 일정 기간 거주하는 임대차 방식입니다. 월세가 없거나 적다는 장점이 있지만, 핵심은 “싸게 들어가느냐”보다 계약이 끝났을 때 전세보증금을 돌려받을 수 있느냐입니다. 그래서 전세 계약에서는 등기부등본, 근저당, 전입신고, 확정일자, 전세보증보험 가능 여부가 중요해집니다.

월세는 보증금과 매달 내는 월 차임이 있는 계약입니다. 보증금이 높고 월세가 낮으면 반전세라고 부르기도 합니다. 월세 계약을 볼 때는 월세 금액만 비교하지 말고 관리비, 주차비, 인터넷, 수도, 난방비 포함 여부까지 확인해야 실제 주거비가 보입니다.

2. 전용면적, 공급면적, 계약면적은 같은 크기가 아닙니다

집 크기를 볼 때 가장 먼저 봐야 할 부동산 용어는 전용면적입니다. 전용면적은 내가 실제로 독점해서 쓰는 방, 거실, 주방, 화장실 면적을 말합니다. 집 안에서 체감하는 크기에 가장 가까운 기준입니다.

공급면적은 전용면적에 복도, 계단, 엘리베이터 같은 공용면적 일부가 더해진 개념입니다. 아파트에서 “24평형”처럼 말할 때는 보통 공급면적 기준으로 이야기하는 경우가 많습니다.

계약면적은 공급면적보다 더 넓은 개념입니다. 주차장, 관리사무소 등 기타 공용면적까지 포함될 수 있습니다. 특히 오피스텔은 계약면적이 크게 보일 수 있어 전용률을 같이 봐야 합니다.

간단히 정리하면, 집 안의 실제 사용감은 전용면적을 먼저 보면 됩니다. 1평은 약 3.3㎡이므로 전용면적 59㎡는 대략 전용 18평 정도로 감을 잡으면 이해하기 쉽습니다.

3. 호가, 실거래가, 시세는 가격 판단의 기본입니다

호가는 집주인이 “이 가격에 팔고 싶다” 또는 “이 가격에 세놓고 싶다”고 부르는 가격입니다. 실제 거래가격보다 높게 올라와 있을 수 있으므로, 호가만 보고 비싸다거나 싸다고 판단하면 위험합니다.

실거래가는 실제 계약 후 신고된 가격입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔 등의 거래 정보를 확인할 수 있습니다. 부동산 초보라면 매물 설명보다 최근 실거래가를 먼저 보는 습관이 필요합니다.

시세는 플랫폼, 은행, 감정평가, 중개업소 등이 여러 데이터를 바탕으로 추정하는 가격입니다. 대출 심사에서는 은행이 인정하는 시세가 중요하고, 세금이나 공적 기준에서는 공시가격이 따로 쓰일 수 있습니다.

같은 단지, 같은 면적, 비슷한 층의 최근 실거래가를 보면 현재 호가가 어느 정도 높은지 판단하기 쉽습니다. 반대로 호가가 유난히 낮다면 권리관계, 하자, 급매 사유를 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.

4. 계약금, 중도금, 잔금은 돈이 움직이는 순서입니다

계약금은 계약을 확정하는 의미로 먼저 지급하는 돈입니다. 부동산 계약에서 분쟁이 자주 생기는 지점이기도 하므로, 입금 전에 계약서와 특약을 먼저 확인해야 합니다. “일단 계약금부터 보내라”는 말을 들었더라도 서두르지 않는 편이 좋습니다.

중도금은 계약금과 잔금 사이에 나눠 내는 돈입니다. 매매계약에서 자주 등장합니다. 중도금이 지급된 뒤에는 단순 변심으로 계약을 해제하기가 더 어려워질 수 있으므로 일정과 자금 계획을 명확히 잡아야 합니다.

잔금은 마지막으로 치르는 돈입니다. 매매라면 잔금일에 소유권이전등기와 대출 실행이 함께 움직입니다. 전세나 월세 같은 임대차라면 잔금일에 열쇠 인도, 전입신고, 확정일자를 바로 챙기는 것이 좋습니다.

특약은 기본 계약서에 추가로 적는 약속입니다. 예를 들어 “잔금일 전까지 근저당 말소”, “누수 발생 시 임대인 수리”, “관리비 포함 항목 명시”처럼 나중에 말이 바뀌면 곤란한 내용을 구체적으로 적어두는 곳입니다.

5. 등기부등본에서는 갑구와 을구를 꼭 봐야 합니다

등기부등본의 정확한 명칭은 등기사항증명서입니다. 이 문서는 집의 권리관계를 확인하는 기본 자료입니다. 부동산 초보라면 계약 전 한 번, 잔금 전 한 번, 최소 두 번은 확인하는 것이 좋습니다.

갑구에는 소유권 관련 내용이 나옵니다. 현재 소유자가 누구인지, 압류나 가압류 같은 문제가 있는지 확인해야 합니다. 계약서에 적힌 임대인 또는 매도인과 등기부상 소유자가 일치하는지도 반드시 봐야 합니다.

을구에는 근저당권, 전세권 같은 소유권 외 권리가 표시됩니다. 전세든 매매든 특히 근저당권을 조심해야 합니다. 근저당권은 집을 담보로 돈을 빌렸다는 표시이고, 집이 경매로 넘어가면 보증금 회수 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

채권최고액은 은행이 담보로 잡아둔 최대 금액입니다. 실제 대출잔액과 같지 않을 수 있고, 보통 실제 빚보다 높게 설정되는 경우가 많습니다. 그래서 “집값보다 근저당이 적다”에서 끝내면 안 됩니다. 선순위 보증금과 대출을 합쳐서 위험을 봐야 합니다.

6. 전입신고, 확정일자, 대항력은 세입자의 기본 방어막입니다

전입신고는 내 주민등록 주소를 새 집으로 옮기는 절차입니다. 주택임대차에서 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 전세나 월세 세입자라면 잔금 치르고 실제 입주하는 날 바로 처리하는 것이 좋습니다.

확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 것을 공적으로 확인받는 절차입니다. 전입신고와 확정일자를 갖추면 경매 상황에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선변제권과 연결됩니다.

최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 제도입니다. 2026년 6월 기준 생활법령정보에 따르면 서울특별시는 보증금 1억6,500만 원 이하 임차인이 소액임차인 범위에 들어가고, 최우선변제금은 최대 5,500만 원입니다. 지역마다 기준이 다르므로 서울 외 지역은 별도로 확인해야 합니다.

7. 전월세 신고제는 더 이상 가볍게 넘기면 안 됩니다

주택 임대차 계약 신고제, 흔히 전월세 신고제라고 부르는 제도도 기본 부동산 용어처럼 알아둬야 합니다. 신고 대상 지역과 금액에 해당하면 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.

2026년 6월 기준 생활법령정보에 따르면 신고 대상은 보증금 6천만 원 초과 또는 월 차임 30만 원 초과 임대차 계약입니다. 대상 지역은 수도권, 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역 등이며, 금액 변동 없는 갱신계약은 제외됩니다.

전월세 신고제 계도기간은 2025년 5월 31일 종료됐고, 2025년 6월 1일 이후 계약부터 미신고나 거짓신고에 과태료가 부과될 수 있습니다. 임대차계약서를 제출해 신고하면 확정일자가 부여된 것으로 보는 규정도 있으므로, 세입자 입장에서는 미루지 않는 것이 좋습니다.

8. 계약갱신요구권과 5% 상한도 알아두세요

계약갱신요구권은 세입자가 일정 요건에서 한 번 더 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 현재 주택임대차보호법상 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다.

행사 시점도 중요합니다. 일반적으로 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다. 갱신 시 보증금이나 차임 증액은 법에서 정한 범위, 보통 5% 상한을 기준으로 봅니다.

다만 임대인의 실거주 등 갱신 거절 사유가 문제가 되는 경우가 있습니다. 그래서 계약갱신요구권을 행사할 때는 전화 통화만 하기보다 문자, 이메일, 내용증명처럼 기록이 남는 방식으로 의사표시를 하는 편이 안전합니다.

9. LTV, DTI, DSR은 대출 가능 금액을 보는 말입니다

집을 매매할 때는 대출 용어도 피하기 어렵습니다. 부동산 초보가 예산을 잡을 때 자주 만나는 말이 LTV, DTI, DSR입니다.

LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 집값이 10억 원이고 LTV 50%라면 단순 계산으로 최대 5억 원까지 대출 가능하다는 뜻입니다. 실제 한도는 규제지역, 주택 수, 대출 종류, 은행 심사에 따라 달라집니다.

DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 부담을 보는 지표입니다. DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눠 보는 지표입니다. 요즘은 DSR이 대출 한도에 크게 작용하는 경우가 많습니다.

금융위원회 자료 기준으로 스트레스 DSR은 실제 대출금리에 붙는 금리가 아니라, 금리 상승 가능성을 반영해 대출 한도를 계산할 때 쓰는 가산금리 개념입니다. 따라서 “집값의 몇 퍼센트까지 대출 가능하다”는 말만 믿고 계약금을 넣으면 위험합니다. 계약 전에는 은행이나 대출상담사를 통해 내 소득 기준 실제 한도를 먼저 확인해야 합니다.

10. 중개보수는 법정 상한 안에서 협의합니다

중개보수는 공인중개사를 통해 계약할 때 내는 수수료입니다. 주택은 거래금액 구간별 상한요율이 정해져 있고, 그 한도 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.

2026년 6월 기준 생활법령정보에 따르면 서울 주택 기준으로 매매는 2억 원 이상 9억 원 미만 구간 상한요율이 0.4%, 임대차는 1억 원 이상 6억 원 미만 구간 상한요율이 0.3%입니다. 지역별 조례와 거래 종류에 따라 달라질 수 있으니 계약 전에 “부가세 포함인지, 정확한 산정금액이 얼마인지”를 먼저 물어보는 것이 좋습니다.

11. 부동산 초보는 이 순서로 확인하면 덜 흔들립니다

집을 볼 때 인테리어가 마음에 들면 판단이 빨라지기 쉽습니다. 하지만 부동산 계약은 예쁜 집을 고르는 일이면서 동시에 돈과 권리를 지키는 절차입니다. 초보일수록 순서를 정해두면 중개사 설명이나 집주인 말에 덜 흔들립니다.

전세·월세 계약 전 확인 순서

1. 최근 실거래가와 주변 시세를 확인합니다.
2. 등기부등본에서 소유자, 근저당, 압류 여부를 봅니다.
3. 보증금 회수 가능성과 전세보증보험 가능 여부를 확인합니다.
4. 전입신고와 확정일자 처리가 가능한지 확인합니다.
5. 관리비 포함 항목과 별도 비용을 묻습니다.
6. 수리, 근저당 말소, 입주일 등 필요한 내용을 특약에 적습니다.

매매 계약 전 확인 순서

1. 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래가를 확인합니다.
2. 은행 기준 실제 대출 한도를 먼저 알아봅니다.
3. 등기부등본과 건축물대장을 확인합니다.
4. 취득세, 중개보수, 이사비, 대출이자를 계산합니다.
5. 누수, 결로, 수리비 등 하자를 확인합니다.
6. 잔금일 등기 절차와 대출 실행 일정을 맞춥니다.

특히 “오늘 계약금 넣어야 잡을 수 있다”는 말을 들으면 더 차분해져야 합니다. 좋은 매물도 중요하지만, 부동산 초보에게는 돌이키기 어려운 계약을 급하게 하지 않는 것이 더 중요합니다.

마무리: 부동산 용어는 결국 내 돈을 지키는 언어입니다

부동산 용어는 처음에는 낯설지만, 기준을 잡으면 생각보다 단순합니다. 호가, 실거래가, 시세는 가격이 적절한지 판단하기 위한 말이고, 등기부등본, 근저당, 전입신고, 확정일자, 대항력은 내 돈과 권리를 지키기 위한 말입니다.

집을 보기 전에 실거래가, 전용면적, 등기부등본, 근저당, 전입신고, 확정일자, 중개보수, DSR 정도만 제대로 이해해도 계약서 앞에서 훨씬 덜 흔들립니다. 부동산 초보라면 이 기본 용어부터 익히고, 실제 계약에서는 공식 자료와 전문가 확인을 함께 활용하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본이 깨끗하면 무조건 안전한가요?

아닙니다. 등기부등본은 권리관계 확인의 기본이지만, 미납세금, 선순위 임차인, 건물 하자, 불법 증축 같은 문제를 전부 보여주지는 않습니다. 전세라면 전세보증보험 가입 가능 여부도 같이 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 전입신고와 확정일자는 언제 하는 게 좋나요?

잔금을 치르고 실제 입주하는 날 바로 하는 것이 좋습니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생기기 때문에 늦출수록 위험이 커질 수 있습니다.

Q. 전월세 신고를 하면 확정일자도 받은 건가요?

주택 임대차 계약 신고 시 임대차계약서를 제출한 경우에는 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 다만 신고 후 실제 처리 여부는 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 중개보수는 공인중개사가 부르는 대로 내야 하나요?

아닙니다. 중개보수는 법정 상한요율 안에서 협의하는 돈입니다. 상한을 넘는 금액을 요구하면 문제가 될 수 있으므로, 계약 전에 산정표를 받아보는 것이 좋습니다.

Q. 전세가율이 높으면 무조건 위험한가요?

무조건 위험하다고 단정할 수는 없지만 주의 신호입니다. 전세가율은 매매가 대비 전세보증금 비율인데, 높을수록 집값 하락이나 경매 상황에서 보증금 회수 여지가 줄어들 수 있습니다. 근저당, 선순위 보증금, 주변 실거래가를 함께 확인해야 합니다.