월세 전환율이란 무엇이고 계약에 어떻게 적용될까
전세 3억 원 계약을 보증금 2억 원과 월세로 바꾸자는 제안을 받았을 때, 월세 50만 원이 적정한지 판단하기는 쉽지 않습니다. 이때 필요한 기준이 월세 전환율입니다. 다만 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 바꾸는 경우와 새 반전세 매물을 구하는 경우에는 살펴봐야 할 기준이 다릅니다.
월세 전환율은 단순히 “월세가 비싼가”를 가르는 숫자라기보다, 줄어든 보증금에 대해 얼마의 월세를 내는지 연 이율로 환산해 보는 방법입니다. 계약의 성격부터 확인하면 월세 전환율 계산과 협상이 한결 명확해집니다.
이 글의 법정 수치는 2026년 8월 7일 기준입니다. 기준금리가 바뀌면 법정 상한도 달라질 수 있으므로 계약 직전에는 다시 확인하세요.
월세 전환율, 법정 기준과 시장 기준은 다릅니다
월세 전환율은 크게 법정 월차임 전환율과 시장 전월세전환율로 나누어 볼 수 있습니다. 이름은 비슷하지만 쓰임새가 다르므로, 계약 상황에 맞는 기준을 적용해야 합니다.
| 구분 | 의미 | 확인할 상황 |
|---|---|---|
| 법정 월차임 전환율 | 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 법정 상한입니다. | 기존 전세 계약을 갱신하거나 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 |
| 시장 전월세전환율 | 실제 전·월세 거래 조건을 연 이율로 환산한 시장 지표입니다. | 새 반전세·월세 매물이 시세와 비교해 어떤지 볼 때 |
한국부동산원의 시장 전월세전환율 계산식은 다음과 같습니다.
쉽게 말해, 보증금을 덜 내는 대신 부담하는 월세가 연간 몇 % 수준인지를 보는 방식입니다. 시장 전환율은 매물 비교와 협상의 참고가 될 수 있지만, 법정 상한과 같은 의미는 아닙니다.
2026년 8월 7일 기준 법정 월세 전환율 상한은 연 4.75%입니다
「주택임대차보호법」은 보증금을 월차임으로 전환할 때 아래 두 비율 가운데 낮은 비율을 넘지 못하도록 정하고 있습니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 2%p
2026년 7월 16일 한국은행 기준금리는 2.75%입니다. 따라서 당시 기준으로는 2.75% + 2%p = 연 4.75%가 적용됩니다. 연 10%보다 낮으므로 법정 월세 전환율 상한은 연 4.75%입니다.
여기서 가장 많이 놓치는 부분은 계산 기준입니다. 전세금 전체가 아니라 실제로 월세로 전환되는 보증금 차액을 기준으로 계산합니다.
전세 3억 원을 보증금 2억 원으로 바꿀 때 월세 계산
전세 3억 원 계약을 보증금 2억 원의 반전세로 바꾼다고 가정해 보겠습니다. 보증금이 1억 원 줄어드므로 월세로 전환되는 금액은 1억 원입니다.
기존 전세 계약을 이런 방식으로 전환하는 상황이라면 법정 상한으로 계산한 월세는 약 39만 6천 원입니다.
계약갱신청구권을 썼다면 월세 전환은 합의가 필요합니다
계약갱신청구권으로 갱신되는 임대차는 원칙적으로 이전 계약과 같은 조건으로 갱신됩니다. 따라서 집주인이 “전세는 안 되고 무조건 월세로 바꿔야 한다”고 일방적으로 정하기는 어렵습니다.
전세를 반전세 또는 월세로 바꾸려면 임차인의 동의가 필요합니다. 동의하여 전환하는 경우에도 법정 월세 전환율을 확인해야 합니다. 5% 임대료 인상 상한과 월세 전환율은 서로 다른 기준이므로, 한 가지 숫자만 보고 판단해서는 안 됩니다.
새 반전세 매물은 시장 전환율로 비교하는 편이 실용적입니다
처음부터 보증부월세로 나온 신규 매물이라면 법정 상한 숫자만 대입해 적법 여부를 단정하기보다, 같은 단지와 비슷한 면적·층·상태의 최근 전세 및 월세 실거래를 비교하는 편이 현실적입니다.
예를 들어 비슷한 전세 시세가 3억 원인 집이 보증금 2억 원, 월세 50만 원이라면 시장 전환율은 약 6%입니다.
시장 전환율이 높을수록 적은 보증금으로 입주하는 대신 월 고정비가 커진다는 뜻입니다. 다만 전세와 월세 조건을 비교할 때는 관리비, 주차비, 가구·가전 제공 여부까지 같아야 제대로 비교할 수 있습니다.
월세 전환율을 계약에 적용하는 순서
- 계약의 성격을 확인합니다. 기존 전세 계약의 갱신·전환인지, 처음 체결하는 신규 보증부월세 계약인지 구분합니다.
- 보증금 차액을 계산합니다. 기존 보증금에서 변경 후 보증금을 뺍니다.
- 법정 월세 전환율 또는 시장 전환율을 적용합니다. 갱신·전환이라면 법정 상한을, 신규 매물 비교라면 시장 전환율을 중심으로 살펴봅니다.
- 월세 외 비용까지 확인합니다. 관리비와 주차비 등 매달 실제로 나가는 비용을 함께 비교합니다.
- 합의 내용을 계약서에 남깁니다. 말로만 합의하지 말고 전환 금액과 월세 조건을 명확히 적습니다.
반전세 계약서에는 네 가지를 꼭 적어두세요
- 기존 보증금과 변경 후 보증금, 월세를 각각 정확히 적습니다.
- “월세로 전환한 보증금 금액”, “적용한 전환율”, “월세 지급일”을 특약에 남깁니다.
- 관리비는 월세와 분리해 항목별 금액을 확인합니다. 월세를 낮춰 보이게 하려고 큰 관리비를 붙이는 경우도 있기 때문입니다.
- 갱신·변경 계약서를 새로 작성했다면 변경된 계약서에도 확정일자를 받아두는 편이 안전합니다.
보증금이 남아 있다면 전입신고, 점유, 확정일자는 기본으로 챙겨야 합니다. 특히 보증금을 더 넣는 선택을 할수록 등기부상 선순위 권리와 집값 대비 보증금 규모를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
전세와 반전세 중 무엇이 유리한지 판단하는 방법
월세 전환율이 낮다고 해서 언제나 전세가 유리한 것은 아닙니다. 전세와 반전세를 비교할 때는 아래 세 가지를 함께 보세요.
- 보증금을 더 넣기 위해 대출받을 때의 실제 이자
- 월세로 1년 동안 나가는 현금 총액
- 보증금을 돌려받을 안전성과 비상자금 여유
월세를 줄이기 위해 보증금을 과도하게 넣으면 생활비와 비상자금이 부족해질 수 있습니다. 반대로 대출이자보다 월세 절감액이 크고 보증금 안전성도 충분하다면, 보증금을 높이는 선택이 더 나을 수 있습니다.
월세 전환율 자주 묻는 질문
법정 전환율 4.75%는 항상 고정인가요?
아닙니다. 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 비율이 적용되므로, 한국은행 기준금리가 바뀌면 함께 달라집니다.
4.75%는 한 달 기준인가요?
아닙니다. 연 기준입니다. 월세를 계산할 때는 반드시 12로 나누어야 합니다.
신규 월세 계약도 무조건 4.75%를 적용하나요?
처음부터 보증부월세로 체결하는 신규 계약은 기존 계약을 전환하는 경우와 상황이 다릅니다. 법정 상한만으로 단정하지 말고 최근 실거래와 계약 조건을 비교해야 합니다. 갱신·전환인지 신규 계약인지가 불분명하다면 계약서 작성 전에 상담을 받아보는 것이 좋습니다.
법정 상한보다 많이 냈다면 돌려받을 수 있나요?
법은 월차임 전환율을 초과해 지급한 차임의 반환을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 실제 분쟁에서는 기존 계약서, 변경 계약서, 대화 내용, 이체 내역이 중요하므로 관련 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
