전세 계약 만료 3개월 전 임차인이 준비할 일

전세 계약 만료 3개월 전 임차인이 준비할 일

전세 계약 만료가 3개월 앞으로 다가왔다면 새집을 알아보는 일만큼 전세보증금 반환 준비도 중요합니다. 임대인에게 퇴거 또는 갱신 의사를 분명히 전달하고, 보증금 반환과 관련된 내용을 기록으로 남겨두어야 이사 직전의 혼선을 줄일 수 있습니다.

특히 계약 종료 2개월 전은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권에 영향을 주는 시점입니다. 2026년 8월 기준 시행 중인 주택임대차보호법과 공공기관 안내를 바탕으로, 전세 계약 만료 3개월 전 임차인이 챙길 일을 정리했습니다.

1. 전세 계약 종료일과 내 계획부터 확인하세요

가장 먼저 계약서를 다시 확인해 정확한 종료일을 체크하세요. 이후 만료일에 이사할지, 계약갱신요구권을 행사할지, 임대인과 재계약할지를 정해야 합니다.

임대인과 임차인 모두 계약 종료 2개월 전까지 별도 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 만료일에 이사할 계획이라면 전세 계약 만료 3개월 전인 지금 퇴거 의사를 전달하는 편이 안전합니다.

주택임대차보호법 제6조·제6조의2에서 관련 내용을 확인할 수 있습니다.

2. 퇴거 의사는 반드시 기록으로 남기세요

“나갈게요”라는 말만 전화로 전달하고 끝내기보다 문자, 카카오톡, 이메일처럼 날짜와 수신 여부가 남는 방식으로 알려두는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환이 걱정되거나 임대인과 입장 차이가 있다면 내용증명과 배달증명도 고려할 수 있습니다.

퇴거 통지는 아래처럼 계약 종료일과 보증금 반환 요청을 함께 적으면 됩니다.

안녕하세요. ○○호 임차인 ○○○입니다. 임대차계약 종료일은 YYYY년 MM월 DD일이며, 계약을 갱신하지 않고 해당 날짜에 주택을 인도할 예정입니다. 전세보증금 ○원을 종료일에 반환해 주시기 바랍니다. 수령 여부와 반환 일정을 회신 부탁드립니다.

퇴거 통지에 포함하면 좋은 내용은 다음과 같습니다.

• 계약을 갱신하지 않겠다는 의사
• 정확한 전세 계약 종료일
• 전세보증금 반환 요청

정상적으로 계약기간이 끝나 퇴거하는 경우라면, “다음 세입자를 구해야만 보증금을 돌려준다”는 말이 임대인의 보증금 반환 의무를 없애지는 않습니다. 다만 계약 만료 전 중도 퇴거라면 별도 합의가 필요할 수 있으므로 구분해야 합니다.

3. 계속 거주한다면 계약갱신요구권 행사 시점을 놓치지 마세요

계약갱신요구권은 임차인이 1회 행사할 수 있으며, 갱신 기간은 2년입니다. 행사 가능한 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 전세 계약 만료 3개월 전이라면 아직 행사할 수 있는 기간입니다.

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다.

다만 다음과 같은 사유가 있으면 갱신이 거절될 수 있습니다.

• 2기 차임에 이를 정도로 월세를 연체한 경우
• 무단 전대 또는 고의·중대한 과실로 주택을 훼손한 경우
• 철거·재건축에 법에서 정한 사유가 있는 경우
• 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 거절 통지를 받았다면 사유와 전달받은 내용을 보관해두는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 임대료나 보증금 증액 청구는 원칙적으로 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다. 다만 지방자치단체 조례가 더 낮은 상한을 둘 수 있으므로 집 소재지 기준도 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제7조를 참고하세요.

4. 재계약할 때는 계약서, 확정일자, 신고를 함께 챙기세요

보증금, 월세, 계약 기간, 특약 가운데 하나라도 바뀐다면 구두 약속으로 남기지 말고 변경 내용을 계약서 또는 합의서에 적어야 합니다. 계약서를 새로 작성하거나 변경했다면 변경 계약서에도 확정일자를 받아두는 편이 안전합니다.

신고 대상 지역과 금액에 해당하는 주택 임대차 계약은 신규 계약뿐 아니라 갱신 계약도 계약 체결일로부터 30일 안에 신고해야 합니다. 다만 계약금액 변동이 없는 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다.

계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 신고 대상 지역과 기준은 국토교통부 주택 임대차계약 신고 안내에서 확인할 수 있습니다.

5. 전세보증금 반환 전 등기부등본을 다시 열람하세요

입주 당시 확인했던 등기부등본은 계약 만료 시점에는 최신 자료가 아닐 수 있습니다. 전세 계약 만료 3개월 전과 이사 직전에는 최신 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

• 등기상 소유자와 계약한 임대인이 같은지 확인합니다.
• 새 근저당권, 압류, 가압류, 가처분이 생기지 않았는지 살핍니다.
• 경매 개시나 신탁등기 같은 위험 신호가 없는지 봅니다.
• 주변 실제 매매가와 비교해 전세보증금이 지나치게 높지 않은지 확인합니다.

다가구주택처럼 여러 세대의 보증금이 얽일 수 있는 주택이라면 더욱 신중하게 살펴봐야 합니다. 불안한 정황이 있다면 보증금을 올려 재계약하기보다 보증기관, 법률구조기관 또는 전문가 상담을 먼저 받아보는 편이 좋습니다.

6. 전세대출과 전세보증금반환보증도 미리 점검하세요

전세대출이 있다면 대출 만기일, 상환 계좌, 연장 가능 여부를 은행에 미리 확인해야 합니다. 전세보증금 반환이 늦어지면 대출 상환 일정에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

HUG 전세보증금반환보증에 가입했다면 재계약이나 갱신 때 보증이 자동으로 이어진다고 생각하면 안 됩니다. 보증 변경·갱신 절차, 신청기한, 새 보증금이 보장 대상인지 보증기관에서 확인해야 합니다.

HUG는 신규 계약과 갱신 계약의 신청기한을 구분해 안내하고 있습니다. HUG 전세보증금반환보증 상품 안내를 참고하세요.

계약 종료 또는 해지 후 1개월 안에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못했다면, HUG 보증의 경우 이행청구 절차를 검토할 수 있습니다. 일반적으로 임차권등기명령이 필요하므로 관련 서류를 미리 모아두는 것이 좋습니다. HUG 보증이행 청구 안내도 확인해보세요.

7. 이사 당일에는 보증금 입금과 열쇠 인도를 함께 진행하세요

전세 계약 만료일에 가장 안전한 순서는 전세보증금 입금 확인과 주택 인도를 같은 시점에 진행하는 것입니다. 보증금을 받기 전에 전출신고를 하거나 열쇠와 비밀번호를 먼저 넘기면 대항력과 우선변제권 관리가 복잡해질 수 있습니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 꼭 이사해야 한다면 계약 종료 후 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 실제로 완료된 뒤 움직이는 것이 중요합니다. 임차권등기가 완료되면 기존에 갖춘 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사와 전출을 할 수 있습니다. 단순히 신청한 상태와 등기가 완료된 상태는 다릅니다.

찾기 쉬운 생활법령정보의 임차권등기명령 안내에서 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.

이사 당일에는 집 상태를 사진과 영상으로 남기고, 관리비·공과금 정산 내역, 열쇠 인도 시점, 전세보증금 입금 내역도 함께 보관해두세요.

전세 계약 만료 전 마지막 체크리스트

• 임대인에게 퇴거 또는 갱신 의사를 기록으로 남겼는지
• 계약 종료일과 전세보증금 반환일을 확인했는지
• 최신 등기부등본을 열람했는지
• 전세대출 만기와 상환 일정을 은행에 확인했는지
• 전세보증금반환보증의 변경·갱신 절차를 확인했는지
• 보증금 입금 내역을 직접 확인했는지
• 관리비와 공과금 정산 내역을 받았는지
• 집 상태 사진·영상과 열쇠 인도 시점을 기록했는지

자주 묻는 질문

Q. 임대인에게 전화로만 말했는데 괜찮을까요?

통지 자체에 정해진 형식이 있는 것은 아니지만, 나중에는 언제 어떤 내용을 전달했는지가 중요해집니다. 지금이라도 문자나 카카오톡으로 계약 종료일과 퇴거 의사를 정리해 보내고 수신 여부를 남겨두세요.

Q. 계약 만료일에 나가려면 새 세입자를 직접 구해야 하나요?

정상적인 계약 만료에 따른 퇴거라면 새 임차인 모집은 임대인의 영역입니다. 다만 중도 퇴거 또는 특약이 있는 경우에는 비용과 시점을 별도로 협의해야 합니다.

Q. 묵시적 갱신이 되면 바로 이사할 수 없나요?

묵시적 갱신 후에도 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있습니다. 다만 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 이사 날짜가 정해져 있다면 처음부터 만료 2개월 전 마감 전에 의사를 밝히는 편이 훨씬 깔끔합니다.

Q. 임대인이 직접 들어와 살겠다고 하면 무조건 나가야 하나요?

임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주는 법에서 인정하는 갱신 거절 사유입니다. 다만 통지 내용과 사유를 기록으로 남기고, 의심스러운 상황이라면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률상담을 통해 구체적으로 확인해보는 것이 좋습니다.

마무리

전세 계약 만료 3개월 전에는 세 가지를 우선 기억하면 됩니다. 퇴거 또는 갱신 의사를 기록으로 남기고, 최신 등기부등본으로 주택 상태를 다시 확인하고, 전세보증금 반환일을 임대인과 구체적으로 맞추는 일입니다.

이 세 가지를 미리 챙겨두면 전세 계약 만료와 이사 직전의 불안을 크게 줄이는 데 도움이 됩니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법
• 국토교통부·한국부동산원: 주택 임대차계약 신고
• 주택도시보증공사: 전세보증금반환보증
• 찾기 쉬운 생활법령정보: 보증금 미반환 시 대응