1주택자 취득세와 다주택자 취득세 차이
주택을 살 때 매매가만 보고 자금 계획을 세우면 예상보다 큰 세금에 놀랄 수 있습니다. 특히 1주택자 취득세와 다주택자 취득세는 같은 집값이라도 취득 후 주택 수, 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 특례 적용 여부에 따라 크게 달라집니다.
2026년 6월 29일 기준으로 주택 유상취득의 기본 구조는 비교적 단순합니다. 중과 대상이 아니면 1~3%의 기본 취득세율을 보지만, 다주택자 취득세 중과가 적용되면 8% 또는 12%까지 올라갈 수 있습니다. 그래서 계약 전에는 “지금 몇 채를 갖고 있는가”보다 이 집을 산 뒤 1세대 기준 몇 주택이 되는가를 먼저 확인해야 합니다.
1주택자 취득세는 기본세율 1~3%가 출발점입니다
중과 대상이 아닌 1주택자나 무주택자가 주택을 취득하는 경우에는 주택 가격에 따라 기본 취득세율이 적용됩니다. 이때 말하는 취득세율은 주택 가격 구간별로 달라집니다.
| 취득 당시 주택가격 | 기본 취득세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과~9억 원 이하 | 약 1~3% 구간 세율 |
| 9억 원 초과 | 3% |
6억 원 초과~9억 원 이하 구간은 2%로 딱 고정되는 방식이 아니라 법정 산식에 따라 세율이 점진적으로 올라갑니다. 예를 들어 7억 5천만 원 주택이라면 대략 2% 수준으로 이해할 수 있습니다.
다만 실제 납부액은 취득세만으로 끝나지 않습니다. 지방교육세가 함께 붙고, 전용면적 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다. 따라서 1주택자 취득세를 계산할 때도 취득세율표만 보지 말고 부대세금까지 포함해 잔금 계획을 세우는 것이 좋습니다.
다주택자 취득세는 주택 수와 지역이 핵심입니다
다주택자 취득세에서 가장 중요한 기준은 새로 취득하는 주택을 포함해 취득 후 몇 주택이 되는지입니다. 여기에 새로 사는 주택이 조정대상지역인지, 비조정대상지역인지가 더해지면 세율 차이가 뚜렷해집니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 주택 취득 | 비조정대상지역 주택 취득 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
차이는 2주택 구간에서 바로 나타납니다. 기존 1주택자가 두 번째 주택을 살 때, 새 주택이 조정대상지역에 있으면 8% 중과가 문제 될 수 있습니다. 반면 새 주택이 비조정대상지역이라면 기본세율 1~3%가 적용될 수 있습니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 판단 기준은 내가 현재 사는 곳이 아니라 새로 취득하는 주택의 소재지입니다. 서울에 거주하고 있더라도 새로 사는 집이 비조정대상지역인지, 조정대상지역인지에 따라 다주택자 취득세율이 달라질 수 있습니다.
조정대상지역 여부는 계약 전에 반드시 확인해야 합니다
2025년 10월 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구가 확대되면서, 현재는 서울 전역과 경기 12개 지역이 주요 대상입니다.
경기 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다.
예전 기준만 기억하고 “강남3구와 용산만 조정대상지역”이라고 생각하면 취득세 계산이 틀어질 수 있습니다. 특히 서울에서 두 번째 집을 취득하는 경우라면 2주택 8% 취득세 중과 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
일시적 2주택이면 중과가 아닐 수 있습니다
이사를 위해 새집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우가 있습니다. 이때 요건을 충족하면 일시적 2주택 특례를 적용받아 다주택자 취득세 중과가 아니라 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
현재는 원칙적으로 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 일시적 2주택 특례를 볼 수 있습니다. 다만 취득 시점, 주택 수 산정 방식, 분양권·입주권 보유 여부에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
실생활 팁: 갈아타기 매수라면 계약서 작성 전부터 “종전주택 처분기한”을 일정표에 넣어두는 편이 좋습니다. 잔금일, 등기일, 기존 집 매도 예정일을 함께 놓고 봐야 일시적 2주택 특례를 놓치지 않습니다.
주택 수는 개인이 아니라 1세대 기준으로 봅니다
취득세 중과에서 자주 생기는 오해가 “명의가 내 이름 하나면 1주택 아닌가요?”라는 부분입니다. 하지만 다주택자 취득세를 판단할 때는 기본적으로 1세대가 보유한 주택 수를 봅니다.
배우자는 주소를 따로 두더라도 같은 세대로 보는 경우가 많고, 미혼인 30세 미만 자녀도 독립 생계 요건 등을 따져야 합니다. 또한 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔, 분양권, 조합원입주권 등이 주택 수 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 1주택자 취득세인지 다주택자 취득세인지 판단할 때는 등기부상 주택만 볼 것이 아니라, 세대원이 가진 분양권·입주권·주거용 오피스텔까지 함께 점검해야 합니다.
지방 저가주택은 중과 제외 기준을 따로 봐야 합니다
2025년 개정으로 달라진 부분도 있습니다. 수도권 밖 지방의 공시가격 2억 원 이하 주택은 다주택자·법인의 취득세 중과세율 적용에서 제외되는 기준이 완화됐습니다.
즉 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택은 일정 요건에서 중과세율 8%, 12% 대신 기본세율을 적용받을 수 있고, 이후 다른 주택 취득 때 주택 수 산정에서도 제외될 수 있습니다.
다만 여기서 말하는 지방은 서울·경기·인천을 제외한 비수도권입니다. 또한 기준은 매매가가 아니라 공시가격입니다. “2억 원 이하 주택이면 무조건 중과 제외”라고 단순하게 판단하면 안 됩니다.
10억 원 주택으로 보면 세금 차이가 선명합니다
예를 들어 10억 원짜리 주택을 취득한다고 가정해보겠습니다. 기본세율이 적용되면 취득세율은 3%이므로 취득세만 약 3천만 원 수준입니다.
그런데 기존 1주택자가 조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 취득세율이 8%로 올라가 취득세만 약 8천만 원 수준이 됩니다. 3주택 이상 중과 구간에서 12%가 적용되면 같은 10억 원 주택이라도 취득세만 약 1억 2천만 원 수준까지 커질 수 있습니다.
여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 고려하면 실제 자금 부담은 더 커집니다. 그래서 다주택자 취득세를 검토할 때는 매매가만 볼 것이 아니라 취득세 포함 총투입금을 먼저 계산해야 합니다.
계약 전 체크리스트
취득세는 보통 취득일부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다. 다만 소유권이전등기를 하려면 취득세 납부가 먼저 필요하므로 실무상 잔금일에 처리하는 경우가 많습니다.
- 새로 사는 주택이 조정대상지역인지 확인합니다.
- 취득 후 1세대 기준 몇 주택이 되는지 계산합니다.
- 분양권·입주권·주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 봅니다.
- 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는지 확인합니다.
- 지방 저가주택 중과 제외 대상인지 검토합니다.
- 지방교육세와 농어촌특별세까지 포함해 자금 계획을 세웁니다.
자주 묻는 질문
Q. 1주택자가 집을 하나 더 사면 무조건 다주택자 취득세가 적용되나요?
아닙니다. 새로 사는 집이 조정대상지역이면 2주택 8% 중과가 문제 될 수 있지만, 비조정대상지역이면 기본세율 1~3%가 적용될 수 있습니다. 일시적 2주택 특례도 별도로 확인해야 합니다.
Q. 서울 주택을 사면 조정대상지역으로 봐야 하나요?
네. 2025년 10월 16일부터 서울 전역이 조정대상지역으로 확대됐습니다. 서울에서 두 번째 주택을 취득한다면 8% 중과 가능성을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 지방 2억 원 이하 주택은 취득세가 무조건 낮아지나요?
무조건은 아닙니다. 기준은 매매가가 아니라 공시가격이고, 수도권 밖 지방인지와 제외 사유가 없는지를 함께 확인해야 합니다.
Q. 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
주거용으로 재산세가 과세되는 오피스텔은 취득세 중과 판단에서 주택 수에 포함될 수 있습니다. 업무용인지 주거용인지가 중요합니다.
Q. 취득세는 잔금 후 나중에 내도 되나요?
원칙적으로 취득일부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다. 다만 소유권이전등기를 하려면 취득세 납부가 먼저 필요해 보통 잔금일에 함께 처리합니다.
